相続サポート
相続不動産サポート ―相続税と不動産を“実務”で考える―
相続した不動産について、何から始めればいいか分からない方へ
相続では、「相続税がかかるのか」「不動産をどう扱うべきか」といった不安を多くの方が抱えます。
早川不動産では、相続登記・相続税・不動産の売却や活用まで、専門家と連携しながら、実務に即した相続不動産サポートを行っています。
相続税の基本的な考え方
相続税は「時価」ではなく「相続税評価額」に課税されます
相続税は、実際に売却した場合の価格（時価）ではなく、
**国が定めたルールによる「相続税評価額」**を基準に計算されます。
・現金・預金：額面どおり評価
・上場株式：時価に近い評価
・不動産：時価より低く評価されるケースが多い
この評価方法の違いこそが、不動産が相続対策に活用される最大の理由です。
相続税は「基礎控除」を超えた部分に課税されます
相続税には、以下の基礎控除があります。
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
例）相続人が2人の場合
→ 4,200万円まで非課税
近年は、地価上昇や相続人の減少により、一般的なご家庭でも相続税が発生するケースが増えています。
なぜ不動産は相続税評価が低くなるのか
不動産が時価より低く評価されるのは、税負担の公平性と、現実的な納税能力を考慮しているためです。
・不動産価格にはばらつきがあるため、国税庁の基準（路線価・固定資産税評価額）を使用
・不動産はすぐに現金化できない資産であり、時価100％課税は過度な負担になる評価方法が明確に定められている
評価方法の例
・土地：路線価方式
・建物：固定資産税評価額（建築費のおおよそ6割程度）
さらに、賃貸などで第三者に貸している不動産は自由に使えないため、貸家建付地などとして追加の評価減が行われます。
早川不動産の強み
「困った建物」を活かす再生力
築年数が古い、空室が多い、このままでは貸せない――
相続不動産には、こうした課題を抱える建物が多く見られます。
早川不動産では、大規模修繕・リフォームによる再生を通じて、建物の価値と収益性を回復させてきました。
大規模修繕・リフォームは、相続税評価額に原則影響しません
相続対策として非常に重要なポイントです。
建物を大規模修繕・リフォームしても、相続税評価額は原則として変わりません。
・建物評価：固定資産税評価額が基準
・土地評価：路線価等が基準
▶ 評価額を抑えたまま、建物の競争力を高めることが可能です。
借入を活用した相続対策の仕組み
大規模修繕・リフォームは、銀行借入を活用して行うケースが多く見られます。
借入金は相続財産から控除されるため、相続財産全体を直接圧縮できます。
具体例
修繕費用：2,000万円（全額銀行借入）
【修繕前】
現金：3,000万円
建物（評価額）：2,000万円
土地（評価額）：3,000万円
相続財産合計：8,000万円
【修繕後】
現金：3,000万円（減少なし）
建物（評価額）：2,000万円（据え置き）
土地（評価額）：3,000万円
借入金：▲2,000万円
相続財産合計：6,000万円
現金を減らさず、相続税評価額だけを下げられる
これが、借入を活用した大規模修繕・リフォームが相続対策として有効な最大の理由です。
相続対策と収益改善を同時に実現
大規模修繕・リフォームにより、
・入居率の改善
・空室期間の短縮
・建物イメージの向上
が期待でき、立地や内容によっては家賃上昇の可能性もあります。
相続税評価額は据え置きのまま、家賃収入の増加と長期的な安定収入の確保につながります。
建物を壊さず「活かす」選択肢も
建物を解体すると、固定資産税が上がるケースがあります。
早川不動産では、建物を活かしながら、
・トランクルーム
・コインランドリー
・住居用への用途転換
といった活用方法もご提案可能です。
再建築不可物件をトランクルームや住居へ転換した実績や、福岡県「空き家活用モデル普及促進事業」採用実績もございます。
まずは無料相談から
相続不動産のお悩みは、早めに整理することで選択肢が広がります。
初回相談は無料・秘密厳守です。
相続税と不動産を、机上論ではなく実務で考える。
それが、早川不動産の相続不動産サポートです。
お電話でのご連絡の際は、担当の沖田までお気軽にご相談ください。
