補助金の活用

福岡県の空き家活用モデル普及促進事業

福岡市博多区吉塚地区「リプロ吉塚Ⅱ」

売却困難な空き家の収益物件化事業(福岡市)/(株)早川不動産

活用の概要:老朽長屋を購入し、 共同住宅に改修して賃貸する

事業の目的

売却困難であった長屋2戸を事業者が買取り、自社物件としたのち、今時の間取りに合わせたワンルーム4戸の共同住宅に改修し、賃貸住宅として流通させ、収益物件に変えること。

事業スキーム

◇事業推進体制は下図の通り。(株)早川不動産と(株)エスパース建設はグループ会社である。グループ内で改修設計、施工、入居者募集まで一貫して取り組むことができるため、効率的な不動産再生を行うことができた。

リプロ吉塚Ⅱ1

活用物件の概要

◇当物件は長屋建てで駐車場がないこともあり、借り手が付かず、空き家となって既に5年が経過していた。
◇オーナーは高額なリフォーム費用をかけて賃貸することを諦めており、処分する意向を持っていた。
◇一体の長屋建て(4戸連)の奥側の2戸(下写真の右手奥)は別事業者が所有し、自社寮として使用している。対象物件部分から切り離すと奥側2戸は未接道敷地・物件となるため、取り壊して売却する選択肢もなかった。

リプロ吉塚Ⅱ②

改修後の状況

◇長屋(2階建て2戸)を共同住宅(2階建て4戸)に用途変更し、改修工事を行った。
◇従前の長屋建て2戸は住戸内にそれぞれ内階段があったが、共用の外階段を一つ設置し、計4戸の共同住宅に改修した。
◇従前はDKを除くとほとんどが和室の住戸(4DK、3DK)であったが、単身向けには住戸面積が広すぎ、家族向けには使いにくい間取りであった。
◇畳をフローリングに変更し、ユニットバスやシャワー水栓付き洗面台等を設置、学生等の若い単身者向けのワンルームとして再生した。
◇ワンルームとして家賃を低額(3万円~3万2千円、共益費1千円)に抑える代わりに戸数を倍増させ、物件としての収益力を向上させている。なお、当該地区の家賃相場は4万円程度(新築なら5万円程度)であり、当物件の家賃は低い設定である。
◇吉塚駅から徒歩8分の利便性の高さ、設備最新のフルリノベーションで家賃の安さもあり、4室とも入居者はすぐに決まった。(主に学生などの単身者)

建物配置図

リプロ吉塚Ⅱ③

建物外観

リプロ吉塚Ⅱ④
リプロ吉塚Ⅱ⑤
リプロ吉塚Ⅱ⑥
Check Point1「様々な手段や工夫により、改修工事費を下げる」
  • ◇改修工事費を下げる方法として以下の様な工夫がある。
    ・部分的に職人に頼まず、自分たちで施工
    ・建具等に中古品、アウトレット品などを活用
    ・地域貢献型の施設の場合、寄付を募る など
    ◇当モデル事業では、グループ会社である建設会社が、他の自社物件の解体時にストックした扉やサッシを再利用することで建設費を低減させている。
    ◇また、便器やキッチン、洗面台、フローリング材など多種多様なアウトレット建材があり、かなり低額で入手できる。

Check Point2「収益物件に変える「不動産企画」を練る」

◇1階が小規模な店舗で2階が住居となっている長屋タイプの店舗併用住宅が多く、ロードサイドの大型店の増加などにより、空き物件も多く見られるようになっている。
◇店舗併用のままでは活用が難しい場合が多いと考えられるが、当モデル事業のように他の用途に変更すれば需要がある収益物件にすることができる。
◇現在の用途や見た目の建物の状態に惑わされず、需要のある用途は何かをしっかり見極め、不動産企画することで収益物件への道が開ける可能性がある。

活用の大まかな流れ

①土地・建物の売買
◇知り合いの宅建事業者から当物件の活用相談を受け、購入し自
社物件として活用に取り組むこととなった。
②物件の調査:劣化診断
◇調査時期:平成28 年9月13 日
◇建物概要調査は目視及び打診調査が可能な範囲で実施した。
◇主な調査結果
*壁面・軒天、基礎の改修が必要。
*屋根は雨漏りがみられ、対策として防腐塗料の塗布が必要。
*内部構造に白蟻被害があった。
*外部構造は傾斜対策として筋交い補強が必要。
*樋は、取替や塗替えが必要。
*換気扇カバーの取り替えが必要。

③改修工事の実施
◇扉やサッシに中古品等(解体等の自社ストック品、アウトレット品、建材屋倒産時の在庫買取品など)を活用し、改修コストを低減した。
④入居者募集
◇不動産ポータルサイト(athome、ふれんずなど)等で情報発信。
◇モデル事業として県ホームページで紹介されたことから、テレビ取材を受けたことも宣伝にプラスとなった。
◇家賃が相場よりも安いこと、利便性の高さ、内装・設備の新しさなどから入居者はすぐに決まった。(平成29 年2月1日~4月1日までに4室全て契約済みとなった)

リプロ吉塚Ⅱ⑦
リプロ吉塚⑧